Acheter un immeuble en démembrement de propriété : quels avantages pour les investisseurs ?

Exemple : M. X, veuf sans enfant âgé de 67 ans, souhaite vendre la nue-propriété de sa villa estimée à 60 millions à M. Y banquier de profession âgé de 40 ans, dans le cadre d’un usufruit viager. Calculons la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété conformément au barème légal.

Valeur Usufruit : 60.000.000 X 20% = 12.000.000 FCFA

Valeur Nue-propriété : 60.000.000 X 80% = 48.000.000 FCFA

Comme nous pouvons le constater, ces textes assurent donc une répartition des quotités de valeur entre la nue-propriété et l’usufruit en cas de démembrement de la pleine propriété, ce qui n’est pas sans intérêts au plan financier pour les investisseurs :

• La valeur d’acquisition de l’immeuble est réduite dans une fourchette généralement comprise entre 30 et 40 % de la valeur de la pleine propriété.
• Pour l’usufruitier, s’il était plein propriétaire initialement, (SCI, particuliers ou bailleur social) en plus de recevoir la valeur d’acquisition de la nue-propriété, il percevra durant toute la durée de l’opération les revenus du bien, en l’occurrence les loyers qui pourront même être indexés pour rentabiliser davantage l’opération.
• Pour le nu-propriétaire, l’emprunt bancaire qu’il sollicitera pour financer l’acquisition ne portera que sur une partie de la valeur en pleine propriété, ce qui lui permettra au cas où il disposerait de revenus additionnels réguliers – qui souvent alimentent un compte de DAT ou une assurance-vie au rendement faible – de pouvoir les céder à la banque en vue du remboursement du crédit.
  

2. Intérêts juridiques

• L’usufruitier perçoit seul les revenus de l’immeuble durant toute la durée du démembrement ;
• le nu-propriétaire ne supporte pas les frais liés à la gestion de l’immeuble, tels que les dépenses d’entretien et de réparation qui sont à la charge de l’usufruitier. Quant aux dépenses liées aux grosses réparations, la charge devrait, en principe, être supportée par le nu-propriétaire dès lors que l’immeuble se trouve dans son patrimoine. Cependant la répartition de ces charges n’étant pas d’ordre public, les parties pourront convenir par contrat de les faire supporter par l’usufruitier.
• les vacances locatives et les loyers impayés ne pourront préjudicier qu’à l’usufruitier et non au nu-propriétaire.

3. Intérêts fiscaux

Du point de vue fiscal, l’opération présente plusieurs avantages :

• Droits d’enregistrement: En conséquence de la répartition de la valeur entre la nue-propriété et l’usufruit, les droits d’enregistrement appliqués sur les transactions immobilières ne porteront donc que sur la valeur de la nue-propriété ou de l’usufruit qui fait l’objet de la cession et non sur la valeur en pleine propriété, ce qui représente donc un avantage pour l’acquéreur.
• Contribution Foncière sur les Propriétés Bâties (CFPB): Aux termes de l’article 292 al 2 CGI, “en cas d’usufruit, l’imposition relative à la contribution foncière des propriétés bâties (CFPB) est dûe par l’usufruitier…“. Il s’agit donc assurément d’un autre avantage pour le nu-propriétaire. Selon nous, l’imputation de cette charge fiscale à l’usufruitier n’est pas justifiée en droit dès lors que l’immeuble se trouve en réalité dans le patrimoine du nu-propriétaire qui devrait par conséquent en supporter la dépense. Mais nous comprenons les motivations du législateur fiscal qui a voulu privilégier le réalisme économique au détriment de l’orthodoxie juridique. En réalité c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus du bien et non le nu-propriétaire qui en est privé durant le démembrement (autonomie du Droit fiscal oblige !!!).
• Impôt sur les revenus fonciers: A ce niveau également l’avantage est du côté du nu-propriétaire qui dès lors qu’il ne perçoit aucun revenu durant le démembrement, ne saurait donc payer cet impôt. La charge incombe par conséquent à l’usufruitier.
• Plus-values immobilières: la reconstitution de la pleine propriété sur la tête du nu-propriétaire au terme de l’usufruit devrait se faire en franchise d’impôt étant donné qu’aucun acte de transfert de propriété n’est accompli à cette époque, celui-ci s’opérant de plein droit. La conséquence d’une telle solution serait particulièrement avantageuse pour le nu-propriétaire qui ne règle aucune taxe sur la plus-value alors que la valeur de l’immeuble se serait sensiblement appréciée en 15 ou 20 ans.